Rachat de soulte pour cause de divorce
Rachat de soulte pour cause de divorce, entre deux époux donne lieu au partage de la communauté. La soulte fait partie des éléments qu’ avocats et notaire auront de près ou de loin l’occasion de traiter. De toutes façons ils devront à défaut les vérifier.
En effet, la soulte s’explique par la différence qui résulte du partage entre les deux parts. L’évaluation des biens donnent un montant à partager. La préférence laissée à l’un ou à l’autre de choisir la part la plus élevée devra être compensée. La soulte représente le versement d’une somme équitable pour l’autre conjoint défavorisé.
Il peut s’agir d’un bien immobilier qui revient à l’un des deux époux. Alors, en contrepartie de quoi celui ci s’acquittera de la somme compensant le partage inégal.
Simple sur le papier, certes, mais plus difficile à concilier entre deux personnes que tout opposent dorénavant.
Rachat de soulte : analyse
En cas de divorce, verser une soulte revient soit à rester dans les lieux soit en conservant du mobilier de valeur, de sorte que les deux parts sont inégales.
Pour autant, les chose ont changé, notamment au niveau des revenus du couple désuni. Le débiteur de la soulte, fera selon la convention de divorce, son affaire de trouver les fonds nécéssaires pour désintéresser son ex conjoint.
Le montant de la soulte, viendra s’additionner à l’évaluation du bien retenu, la maison en l’occurrence.
En d’autres termes, nous demandons l’estimation du notaire ou de l’ agent immobilier en accord avec l’ex conjoint. A la suite de quoi, on pourra définir le montant de la vente et en définitive le montant de la soulte.
Pour être précis, la valeur de la maison que souhaite conserver le membre du couple sera déduite des emprunts en cours. En effet, le montant du capital restant dû sera pris en charge par l’acquéreur. En matière de prêts immobiliers, l’issue du problème, passera par la case remboursement anticipé des prêts immobiliers. Car bien souvent la maison, résidence principale n’est pas entièrement payée .
L’opération se fera en deux temps .Tout d’abord l’instruction du dossier de financement, sera somme toute classique. Ensuite, l’examen des revenus et des charges de l’emprunteur est nouveau. Le montant du nouveau prêt comprendra après paiement des pénalités de remboursement anticipé, le prix de la maison, en y additionnant le paiement de la soulte et éventuellement des frais de notaire.
Rachat de Soulte : modalités
Le calcul du rachat de soulte ainsi défini, il faut financer le rachat de soulte. Elle sera versé peut on dire pour solde de tous comptes. Aussi, le notaire pourra se charger de cette mission entre les deux antagonistes.
La procédure de divorce suivra son processus, définition de la pension alimentaire, de la prestation compensation (lorsque les revenus de chaque membre du couple sont inégaux), et que la convention de divorce sera signée.
Il faut à cet instant revenir sur les modalités inhérents à l’instruction du dossier. Le remboursement du prêt implique l’intervention d’une nouvelle banque le plus souvent. Compte tenu du climat conflictuel, la cause de l’emprunteur passe aun second plan.
Nous sommes dans la plupart des cas en face d’un problème de rachat de prêt immobilier. Sinon la continuation du prêt existant avec addition d’un nouveau crédit immobilier complique notamment le reste à vivre de l’acquéreur. L’endettement peut devenir insupportable.
D’ailleurs, le juge des affaires familiales, s’il est consulté doit s’assurer du montant de la soulte à reverser. Le juge se doit de vérifier que cette soulte ne soit pas disproportionné et qu’elle ” n’entraîne pas un déséquilibre financier trop important”. Cette observation échappe bien souvent, aux divorces par consentement mutuel. En principe, les solutions amiables évitent bien souvent de s’en remettre au juge quel qu’il soit.
Remarque, le bien immobilier est évalué nous avons vu et ne suit en rien le prix initial de construction de cette résidence principale. Cela est important, car les divorces prononcés s’adressent à des couples mariés depuis moins de 10 ans voire moins de cinq ans. Pour évaluer une construction récente, cela constitue un risque quant à retrouver le prix initial lorsque la maison n’est entièrement terminé.
Le courtier en rachat de soulte
Comme nous venons de le voir assez brièvement, le divorce entraîne des difficultés souvent bien imprévisibles. Du côté des banques, d’ailleurs, les commissions d’acceptation des dossiers de crédit immobiliers à financer n’ entrent pas ces critères dans l’analyse des dossiers.
Aussi, le rôle du courtier en crédit immobilier qui se chargera de rechercher le meilleur financement s’évertuera à convaincre ses partenaires bancaires de la fiabilité de son client.
Le revenu du membre de ce couple devra présenter une situation assainie en fonction de sa demande. Les garanties, comme nous le savons ne doivent en aucun cas servir de palliatifs au manque de revenu. Encore moins se confondre au comportement “qui s’éloignerait” du client épargnant tant recherché par les banques..
A l’évidence les dossiers de crédits immobiliers dans le cadre de divorce font l’objet d’une inscription hypothécaire. Bien entendu chaque dossier présente des points communs mais aussi des originalités. C’est bien ici que le professionnalisme du courtier s’exerce pleinement.
Rappelons le ! un courtier est soumis à la Loi Lagarde. Cette Loi est beaucoup plus restrictive que ne peuvent l’être les obligations des banques. En effet, l’obligation de conseil fait partie de ses engagements en sus du conseil gratuit à observer jusqu’à l’obtention des prêts.