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immobilier neuf  Pinel

Investissement locatif PINEL

Votre projet immobilier locatif  Pinel avec le dispositif de défiscalisation maximal en 2022 est difficile compte tenu de vos mensualités de prêt en cours à rembourser.

Vos projets sont contrariés en ce début d’ année 2022, alors que la loi PINEL sera modifiée après le 31 décembre 2022.

Faites appel au courtier en crédit immobilier et rachat de prêt, pour étudier votre situation face à cette problématique. Notamment s il s’agit de prêts à la consommation, crédit auto ou électroménagers car le capital restant dû n’est dans la plupart des cas, plus très important alors que les mensualités sont d’autant plus importantes que la durée des ces crédits à la consommation est brève.

L’opération qui consiste à rembourser par avance des prêts immobiliers et , ou des crédits à la consommation dans notre cas revient à faire un regroupement de crédits.

Il faut pour se faire que les emprunteurs en question, soient eux mêmes propriétaires de leur résidence principale s’il l’on veut regrouper les prêts immobiliers.

En revanche lorsque l’opération de regroupement ne porte que sur des prêts à la consommation les emprunteurs seront sans problèmes locataires.

Prêts conso :

  • crédits renouvelables
  • découverts bancaires
  • crédits à la consommation pour une affectation (auto, travaux,équipements avec facture fournie)
  • pour le reste les prêts personnels non affectés

 

Notre propos comment réduire la mensualité des prêts conso ?

 

Sans autre projet, il peut s’agir d’une difficulté relative à des revenus en baisse ou des charges incompressibles.

Ou encore, simplement de vouloir réduire le coût total du crédit par un meilleur taux, et enfin pour agir sur le montant des mensualités, en sont les raisons communes.

Voir les établissements financiers ou se faire aider par un courtier . ce dernier présente un avantage certain son conseil est gratuit et ne sera facturé qu’après avoir réalisé l’opération de rachat de crédit.

En résumé :

Le rachat de crédit ou regroupement des crédits à la consommation permettra au cours de la simulation par nos calculettes de vérifier dans un premier temps le taux d’endettement avant de regrouper les prêts, les capacités de remboursement qui permettront d assurer le nouveau budget qui intégrera les prêts à la consommation et le nouveau crédit immobilier.

Maintenant abordons une autre solution qui respectera le reste a vivre en fin de mois.

Comment faire racheter son crédit conso et souscrire un crédit immobilier?

Ce qui est envisageable après ces recommandations, serait de procéder au rachat de prêts purement et simplement, après quoi on obtient un nouveau crédit à la consommation conforme à la mensualité souhaitée, et enfin procéder à l acquisition d’un investissement Pinel (objet de l article).

Ce montage doit être bien “simulé” pour une bonne lisibilité, revoir le montant total de l’opération après réalisation du projet, retrouver un taux d endettement inférieur au maximum autorisé par le HCSF (Haut Conseil Stabilité Financière).

L’étude du dossier par le courtier doit recevoir l approbation de la banque au final, sans compromettre le budget de l’emprunteur, tenant compte du reste à vivre.  

Si le fait de conserver deux crédits l’un conso et l autre crédit immobilier, oblige le dépôt de deux dossiers distincts et pourtant liés par la faisabilité.

Faire racheter les prêts conso et intégrer la dette avec le prêt immobilier

Le processus revient à faire racheter dans un premier temps la demande de rachat des prêts conso et ensuite d’instruire un regroupement de crédits qui englobera le prêt perso et prêt immobilier en un seul financement.

En principe la nouvelle mensualité sera moins élevée compte tenu de la durée rallongée, avec son corollaire le coût global de l’opération. De plus vous n’aurez qu’une seule mensualité chaque mois dans le même établissement bancaire. Le crédit immobilier ainsi instruit ouvrira des possibilités l’ investissement en loi PINEL dans un appartement neuf .

Ce type d’étude , de montage serait gratuit et sans engagement si vous n’acceptez pas le projet ou que la banque ne rejette le financement.

Dans ce dossier, qui ralentit le remboursement des crédits conso, il serait utile de prévoir un lissage pour faciliter l’amortissement en souplesse.

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Autre solution choisir un prêt immobilier “modulable” qui présente un avantage de pouvoir modifier à la hausse comme, à la baisse la nouvelle mensualité.

En effet, les prêts conso, dans notre exemple devaient être remboursés avant que les objets financés ne soient obsolètes (crédit auto par ex ).Raison pour laquelle il faut prévoir la modulation.

Pour rappel la loi Pinel offre des avantages fiscaux importants

Indépendamment du financement utilisé, pour se constituer un patrimoine, cette loi favorise l investissement immobilier en loi PINEL dans des quartiers ou les loyers sont chers du fait du manque de logements disponible dans ces zones.

Ainsi les pouvoirs publics on prorogé la loi PINEL en décembre 2021, pour répondre à cette urgence dans les zones tendues décrites ci dessus. Mais le succès PINEL est décrié par la cour des comptes notamment compte tenu des avantages fiscaux concédés sur une durée maximale de 12 ans. En revanche le remboursement du prêt peut courir 15 ans ou plus selon le choix et l âge de l investisseur.

Les conditions seront inchangées jusqu’à la fin de l’année 2022. la réduction d’impôt pourra atteindre 63.000€ au bout des 12 ans de location envisageables.

L’engagement de louer le bien non meublé doit servir de résidence principale au locataire de manière permanente. Si tel n’était pas le cas les risques de reprise de la réduction d impôts par le fisc seraient à craindre.

Rappelons que le locataire bénéficie d’un loyer inférieur au cours du marché local car les plafonds de loyers par zone éligibles devront être observées.

Les ministres du logement, Emmanuelle Wargon avait déclaré en août 2021 que des pistes étaient à l’étude pour la mise en place d’un Super Pinel . Par ailleurs l assurance emprunteur connait actuellement un lifting qui libérerait l’emprunteur assuré en choisissant son assureur dans le futur. en effet, on pourra changer d assurance à tout moment, lorsque cette loi sera promulguée.

 

By Jacques